Bail commercial 3-6-9 : l'essentiel avant de louer des bureaux.

Qu'est-ce qu'un bail 3-6-9 ?

Le bail commercial, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, a une durée minimale de neuf ans. On l'appelle « 3-6-9 » parce que le locataire peut y mettre fin à l'issue de chaque période de trois ans : au bout de 3, 6 ou 9 ans.

Pour des bureaux, ce statut s'applique lorsque le locataire exploite un fonds de commerce dans les locaux. Les parties peuvent aussi choisir de soumettre volontairement le bail à ce statut, par exemple pour une profession libérale.

Résilier aux échéances triennales

Le locataire qui veut partir donne congé au moins six mois avant la fin de la période triennale en cours, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bail peut écarter cette faculté dans certains cas, notamment pour les locaux à usage exclusif de bureaux : vérifiez la clause avant de signer.

Le bailleur, lui, ne peut résilier aux échéances triennales que dans des cas prévus par la loi, par exemple pour reconstruire ou surélever l'immeuble.

Le loyer et son évolution

• Loyer initial : il est fixé librement entre les parties à la signature.
• Indexation : le bail peut prévoir une révision annuelle automatique. Pour les bureaux, l'indice de référence est l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), publié chaque trimestre par l'Insee.
• Révision triennale : sans clause d'indexation, chaque partie peut demander une révision tous les trois ans, plafonnée en principe à la variation de l'indice.

Les charges et les taxes

Le bail doit comporter un inventaire précis des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du locataire, comme les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil.

Comparez toujours le coût total : loyer, charges, taxe foncière éventuellement refacturée et stationnement. Deux offres au même loyer peuvent avoir un coût d'occupation très différent.

Dépôt de garantie et état des lieux

Le montant du dépôt de garantie est libre. Au-delà de deux termes de loyer, les sommes versées d'avance produisent des intérêts au profit du locataire. Un état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie des locaux.

À la fin des neuf ans

Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement. Si le bailleur refuse de renouveler sans motif grave et légitime, il doit en principe verser une indemnité d'éviction. Faute de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation.

Les conditions à Twins 1

À Twins 1, à Villeneuve-Loubet, les bureaux sont proposés en bail commercial 3-6-9, au loyer de 175 € HT hors charges par m² et par an, avec des charges égales à 15 % du loyer. Cinq surfaces sont disponibles, de 107 à 1 370 m² : voir les surfaces et les loyers.

Ce guide est informatif et ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un notaire. Les règles citées peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur avant toute signature.